Đất đai đô thị

1. Đất đai đô thị, một tài sản quý Ịgiá
Đất đai là tài ngưyên quốc gia vô cùng quỷ giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng (‘*). Đất đai đô thị lại có giá trị to lớn hơn do chức năng và tính chất sử dụng nó. Ngày nay trong cơ chế thị trường việc khai thác đất đai càng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nhất là khu vực đất đai đô thị.
Theo kinh nghiêm của các chuyên gia kinh tế thế giới đã tổng kết cho thấy đất dai là một thị trường có giá và luôn luôn biến động với quá trình phát triển kinh tế xã hội và khoa học kĩ thuật.
Rõ ràng do việc chuyển đổi chức năng sử dụng đất đai từ khu vực nông thôn sang đô thị giá đất đã tăng vọt, ở các trung tâm đô thị lớn Việt Nam có nơi giá đất đã lên đến vài ngàn đôla Mĩ/m2 trong những năm gần đây. Vì vậy việc đánh giá đúng mức giá trị đất đai cho từng mục tiêu sử dụng ở đô thị là hết sức quan trọng và cần thiết đối với mỗi đồ án Quy hoạch xây dựng”>quy hoạch xây dựng phát triển đô thị.
2. Khái quát về tình hình sử dụng đất đô thị ở nước ta
– Nước ta có tổng diện tích là 331.600 km2. Đất sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm 0,llha/người và bằng 1/3 mức bình quân của thế giới.
Hiện nay cả nước có 569 đô thị và trên 500.000 làng xã thôn xóm. Đất đô thị, đất các điểm dân cư nông thôn và đất chuyên dùng khoảng 25.000 km2 chiếm 7,5% diện tích toàn quốc. Trong vòng 15-20 năm tới, tỉ lệ đô thị hoá cả nước có thể đạt đến 35- 36% thì yêu cầu phải sử dụng một quỹ đất rất lớn gấp nhiều lần so với hiện nay.
Kết quả đánh giá đất đai cho thấy, những khu vực có điều kiện định cư ở nước ta chiếm khoảng 37% diện tích đát toàn quốc. Hiện nay ở những vùng này mật độ dân số đã rất cao, có nơi như thành phố Hồ Chí Minh là 1808 người/km2, Hà Nội 1373 người/km2, Thái Bình 1093 người/km2.
Tại các khu vực trong các điểm dân cư đô thị có quy mô khoảng 1-2 triệu người đang diễn ra một quá trình sử dụng đát đai phức tạp và có nhiều mâu thuẫn. Hiệu quả sử dụng đất còn rất thấp xét về cả 3 mặt kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường.
Từ những đặc điểm trên, có hai vấn đề cần giải quyết :
Một là phải có chính sách hợp lí trên địa bàn toàn quốc nói chung và từng địa bàn lãnh thổ nói riêng để bảo đảm việc sử dụng đát và nông thôn vào mục đích phát triển kinh tế xã hội.
Hai là các đô thị phải có chính sách quản lí và sử dụng đất hợp lí trong cơ chế thị trường với sự quản lí của Nhà nước.
– Vấn đề quản lí đất đô thị ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu dựa vào các đồ án quy hoạch xây dựng đã nghiên cún và một số văn bản pháp lí do Nhà nước ban hành. Sau năm 1958 đã có gần 40 đô thị được lập quy hoạch và được duyệt, trong đó có Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn khác. Tuy vậy, công tác quy hoạch chưa được đổi mới. Quy hoạch đô thị được nghiên cứu chủ yếu dựa vào nền kinh tế bao cấp có kế hoạch. Do dó về thực chất quy hoạch đô thị đã không thực sự đi vào cuộc sống, chưa đáp ứng dược nhu cầu của sự phát triển kinh tế – xã hội theo hướng đổi mới.
Mặt khác chính sách đất đai và các văn bản pháp quy cũng như Luật đất đai chưa được nghiên cứu đầy đủ nên việc quản lí gặp nhiều khó khăn. Mãi đến năm 1988 (ngày 8/1) Luật đất đai được côrig bố làm tiền đề cho việc ra đời những chí thị, nghị định và thông tư hướng dẫn việc quản lí đát đai trong đó có đất đô thị.
Ngày 18/4/1992, hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam ra đời khẳng định “Đất đai là tài sản của Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lí toàn bộ đất đai. Tổ chức và cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật”.
– Luật đất đai sửa đổi năm 1993, lần đầu tiên đã khẳng định tại Điều 11 chương I về phân loại đất, coi đất đô thị là một trong 6 loại đất được Nhà nước quản lí (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng).
Vấn đề tổ chức quản lí sử dụng đất đai đã được khai triển với sự hình thành các cơ quan địa chính từ Trung ương đến địa phương và hàng loạt các chủ trương chính sách mới nhằm tháo gỡ tình hình bế tắc về sử dụng đất đai ở đô thị.

3. Đánh giá tổng hợp đăt đai xây dựng đô thị
Nội dung đánh giá tổng hợp đất đai xây dựng đô thị là việc xác định và phân loại tiềm năng phát triển của đô thị. Theo quan điểm tổng hợp của nhiều yếu tố, những yếu tố này sê tác động lên một đơn vị đất đai và cho một kết quả nhất định. Bằng phương pháp lượng hoá từ định tính dã cho thấy kết quả tổng hợp cụ thể cho mỗi yếu tố. Trên quan điểm và mục tiêu chọn đất để quy hoạch và phát triển đô thị dựa trên kết quả đã lượng hoá các yếu tố để chọn đất và phân loại đất : thuận lợi vừa và không thuận lợi. Các nhóm yếu tố và tham số để đánh giá tổng hợp có thể sắp xếp theo bảng sau :