Nội dung kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch và pháp luật

1. Giớiì thiệu địa điểm xây dựng các công trình trong đô thị
Trong nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng nhắc. Trên cơ sở Quy hoạch xây dựng”>quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt, Nhà nước chi lo lựa chọn và quyết định những địa điểm xây dựng công trình có tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế, văn hóa, phục vụ đời sống xã hội và cơ sở hạ tầng chung cho đô thị mà trong các QHC, QHCN và QHCT chưa làm rõ được, ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng v.v… Đối với các công trình khác, các chủ đầu tư có thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng V. V… hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật.
2. Cấp chứng chi quy hoạch
a. Chứng chi quy hoạch là giấy chứng nhận về quy hoạch, nhằm cung cấp các dữ kiện về sử dụng đất đai, yêu cầu xây dựng công trình trên khu đất và việc sử dụng các cơ sở hạ tầng có liên quan đến khu đất cho các chủ đầu tư thực hiện triển khai xây dụng theo đúng quy hoạch được duyệt.
Việc cấp chứng chỉ quy hoạch đã có hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 24/BXD-KTQH ngày 16/12/1994 của Bộ Xây dựng.
b. Các quy tắc xây dựng chủ yếu mà chứng chi quy hoạch cần cấp cho các chủ đầu tư bao gồm :
– Tôn trọng đất lưu không, lối ngõ hẻm ra đường và định vị công trình kiến trúc ; các công trình kiến trúc tuyệt đối không được xây trên các khu dất lưu không, lối ngõ hẻm ra đường phố ; trường hợp xây nhà phía trong thì chủ nhà phải chừa một lối đi rộng tối thiểu để lô trong có lối thoát ra đường phố. Nếu công trình ở phía trong đường phố thì chủ nhà phải trừ lối ra đường hữu hiệu đủ rộng ; trong trường hợp xây dựng công trình trên khu đất rộng hơn mà chưa có lộ giới rỗ ràng thì phải lập mặt bằng QHCT, xác định rõ chì giới đường bộ, phần đất cấm xây dựng và diện tích được xây dựng trình cơ quan Nhà nưóc có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai xây dựng (cấp phép xây dựng).
– Chức năng khu đất trong đó quy định rỗ. Những loại công trình được xây dựng ; những công trình cấm xây dựng
– Lộ giới (chi giới đường đỏ) và chi giới xây dụng (khoảng lùi) : Tất cả các công trình xây dựng phải tôn trọng lộ giới và chi giới xây dựng ; các đường trong đô thị phải có lộ giới xây dựng được xác định trong đồ án QHXD đô thị , hồ sơ cắm mốc lộ giới phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt đồ án quy hoạch phê chuẩn.
– Cao độ nền đất xây dựng tối thiểu (m) so với mực nước biển (lấy cốt nền đường làm chuẩn).
– Mật độ xây dựng (%), là tỉ lệ xây dựng trên thửa đất vói các tỉ lệ thường áp dụng như sau đây : Khu biệt thự : 30% ; khu thương mại : 80% ; khu nhà vườn : 15% ; khu công nghiệp : 70%.
– Diện tích và kích thưóc bề ngang tối thiểu cho lô đất, áp dụng cho từng khu chức năng (diện tích = bề ngang X bề sâu). Đối với nhà liền kề, bề ngang phải > 3,3m.

– Chiều cao công trình (Hmax)
Tại các khu vực phễu bay, những vùng có giới hạn chiều cao vì lí do thẩm mĩ hoặc bảo vệ kiến trúc, cảnh quan (phố cổ, phố cũ, thì chiều cao công trình được xác định cụ thể).
Tại các khu thương mại, có thể xây dựng nhà sát chỉ giới đường đỏ (lộ giới), nhưng chiều cao của lập diện thẳng không được lớn hơn chiều rộng lộ giới (L).

Trường hợp muốn có chiều cao lập diện lớn hơn lộ giới, thì chỉ giới xây dụng phải lùi vào phía trong lộ giới.
– Hạn tuyến (gavarit) 45° – 60° là đường thẳng lập với đường nằm ngang một góc 60° tại điểm cao nhất của lập diện cho phép.
Các khối kiến trúc muốn xây dựng thêm không được vượt ngoài hạn tuyến này.
– Các phần phụ thuộc của công trình
Các phần nhô ra lộ giới : là bệ cửa, ban công, bao lơn v.v… Kích thước giới hạn được áp dụng như sau : l,40m đối với lộ giới trên 16m ; l,20m đối với Lộ giới 10 – 16m ; 0,90m đối với lộ giới 6 – 12m ; 0,00m đối với lộ giới dưới 6m.

– Hệ số sử dụng đất : Tổng diện tích đất sàn, tính trên diện tách đất, áp dụng tùy thuộc vào chức năng từng khu và lô đát, không kể diện tíoh xây đựng tầng hầm, mái.
– Chỗ đỗ xe : Bãi đỗ xe theo nhu cầu công trình và cơ quan phải bố trí ngoài các đường giao thông công cộng ; tiêu chuẩn cho bãi đỗ xe như sau : đối với nhà ở 1 chỗ/4 căn hộ ; đối với nhà hàng, quán cafe, bar, văn phòng, 1 Ghỗ/25m2 sử dụng ; đối với công trình buôn bán thực phẩm có diện tích tới 1000m2 thì tính 1 chỗ/10m2 sử dụng ; đối với bệnh viện và phòng khám 3 chơ/10 giường ; đối với khách sạn và giải khát : 9 chỗ/10 buồng và 1,5 chỗ/10m2 phòng ăn, uống; đối với công trình giáo dục, 1 chỗ/20 học sinh.
– Yêu cầu không gian trống giành cho việc trồng cây (% lô đát)
– Trang trí bề mặt môi trường : Vật liệu xây, mái che, cửa ngơàĩ, mặt dưổi công trình, biển quảng cáo v.v…
3. Tổ chức thực hiện và theo dõi điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt
Trong quá trình thực hiện QHXD được duyệt, cần phải theo dõi cập nhật quá trình diễn biến để có quyết định điều chinh cho phù hợp với thực tiễn. Nhiệm vụ tổ chức thực hiện và theo dõi quy hoạch xây dựng đô thị, gồm :
a) Điều tra thu thập các tài liệu, thông tin, phân tích xử lí để rút ra các khuynh hướng phát triển.
b) Theo dõi các dự án đầu tư xây dụng theo quy hoạch và các điểm chính cục bộ nếu có ;
c) Tổng hợp, xây dụng nhiệm vụ điều chinh thiết kế quy hoạch, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xem xét quyết định ;
d) Lập hồ sơ quy hoạch điều chinh ;
e) Trình duyệt QHXD điều chinh theo quy định tại Thông tư 25/BXD-KTQH của Bộ Xây dựng.
4. Giao đất hoặc cho thuê đất xây dựng đô thị
a. Vê thâm quyền giao đất và cho thuê dcít xây dựng dô thị
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đẩt, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 23 Luật Đất đai. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng và đất khu dân cu’ nông thôn, đất đô thị. Từ 2 ha trở xuống đối với đất trồng, đồi núi trọc (cho công trình điểm) ; từ 3 ha trở xuống đối với đất đô thị, khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp, lâm nghiệp và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống, đồi trọc đối với các công trình xây dựng dọc theo tuyến ; 10 ha trở xuống đối với đất trống, đồi trọc cho việc xây dựng hồ chứa nước ; giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở ; cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất chuyên dùng này vào mục đích chuyên dùng khác hoặc làm nhà ở, giao đất đô thị theo định mức của Chính phủ.
Khi chuyển mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất phải lập QHCT, trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ;
Thủ tướng Chính phủ giao đất để sử dụng vào mục đích trong những trường hợp cần thiết, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dung đô thị và đất chuyên dùng.
b. Phân công thực hiện các nhiệm vụ quàn lí vù sừ dụng dốt dai
Cơ quan quản lí kiến trúc – quy hoạch ngành Xây dựng chịu trách nhiệm lập QHXD đô thị và sử dụng đất đô thị.
Cơ quan địa chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ, UBND các cấp thống nhất quản lí Nhà nước về đất đô thị.
Cơ quan tài chính chịu trách nhiệm về tài chính đất đai.
c. Hô xơ xin giao dất, cho thuê đất, gồm :
– Đơn xin giao đất ;
– Dự án đầu tư xây dựng (nghiên cứu khả thi) được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ;
– Bận đồ địa chính tĩ lệ 1/2000, 1/1000 (đối với lô đất nhỏ tỉ lệ 1/500) ;
– Phương án đền bù tài sản gắn với đất.
d. Các công đoạn giao đất sử dụng mục dích xây dựng đô thị gồm :
– Lựa chọn địa điểm xây dựng, xin cấp chứng chi quy hoạch ;
– Đối với thửa đất lớn, chưa xác định rõ các địa lô phải lập QHCT chia lô, tỉ lệ 1/500 (theo Nghị định 91/CP) và Quyết định 322/BXD-ĐT ;
– Lập dự án đầu tư xây dựng và trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (theo Nghị đính 42/CP và Thông tư 09 BKH/VPTĐ ngày 21/9/1996 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ;
– Lập hồ sơ xin giao đất (theo Nghị định 88/CP) ;
– Ra quyết định giao đất ;
– Thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng ;
– Nộp tiền sử dụng đạt hoặc thuế đất và các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật ;
– Giao, nhận đất tại hiện trường cắm mốc giới, lập bản đồ địa chính (cấp giấy phép sử dụng đất)’;
– Thiết kế xây dựng công trình và tổ chức thẩm định theo Quyết định
536/BXD-GĐ ; !
– Xin phép xây dựng (theo Thông tư 05/BXD-KTQH của Bộ Xây dựng) ;
– Lập hồ sơ hoàn côngi đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
5. Cấp giấy phép xây dựỊtg
a. Thâm quyền cấp giấy phép xây dựng
Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy phép xây dựng thuộc lãnh thổ mình quản lí.
Giám đốc Sở Xây dựng hoặc Kiến trúc sư trưởng thành phố (đối với các địa phương có Kiến tnúc sư trưởng), giúp Chủ tịch UBND tĩnh, thành phố trực thuộc
Trung ương hưóng dẫn cấp phép xây dựng và thẩm định hồ sơ xin phép xây dựng để trinh Chủ tịch UBND tinh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy phép xây
b. Hô sơ xin cấp phép xây dựng, gồm :
– Đơn xin xây dựng ;
– Hồ sơ thiết kế xây dựng được duyệt ;
– Văn bằng chứng minh quyền sử dụng đất.
6. Các dự án phát triền đất đai và cơ sờ hạ tăng đô thị
Phát triển đô thị theo các dự án là biện pháp nhằm bảo đảm huy động tổng lực các nguồn vốn, nâng cao hiệu quả sử dụng nó, đồng thời đô thị sẽ phát triển theo đúng quy hoạch được duyệt.